Риски при покупке земельного участка в основном связаны с ошибками в кадастровом плане, видом разрешённого использования земли и различными обременениями. В этом материале рассмотрим наиболее существенные моменты, на которые стоит обратить внимание до того, как совершить сделку.
Основные риски при покупке земельного участка
Неточности в кадастровом плане. То есть ситуация, когда площадь или расположение участка на местности не соответствует тому, что указано в документах. Нередко положение дел усугубляется тем, что границы соседних участков «накладываются» друг на друга. Это наиболее частая неприятность, с которой приходится иметь дело при покупке земли (90% среди всех ошибок).
В идеале - не приобретать такой участок, но если сделка уже состоялась, то существует два способа решения проблемы:
- подписание акта согласования границ с соседями (с проведением нового межевания);
- установление границ участка в судебном порядке.
Отсутствие межевания
Риск не размежёванных участков (т.е. без определённых границ) в том, что они могут оказаться меньшей площадью, чем указано в документах. К примеру, покупатель заплатил за участок 10 соток без межевания, но по факту выяснилось, что каждый из двух соседей присоединил по полсотки от его участка себе. В итоге вместо 10 соток на бумаге остаётся лишь 9 соток в реальности.
Зачастую в таких случаях с соседями возникают споры по поводу площади, доходящие вплоть до судебных разбирательств.
Кроме того, по современным правилам участки без межевания нельзя поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.
Поэтому перед покупкой земельного участка необходимо убедиться проведено ли межевание и нанесены ли границы на кадастровую карту. Если выяснится, что участок не размежёван, то рекомендуется предложить продавцу провести межевание до сделки, либо не совершать покупку в случае его отказа.
Вид разрешённого использования
Это важный и неотъемлемый атрибут любого участка, который легко проверить в документах.
Лучший вариант вида разрешённого использования для строительства частного дома так и называется – «для индивидуального жилищного строительства» (проще говоря, участок ИЖС). Также отлично подходит вид «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) - в этом случае помимо постройки дома разрешается разводить скот и выращивать сельхоз. культуры (участок должен быть расположен в пределах населённого пункта).
И наоборот, существуют виды разрешённого использования земли, где жилые постройки окажутся вне закона (например, «для ведения огородничества»).
Основные риски при покупке земельного участка
Также не рекомендуется «связываться» с участками, расположенными в охранной зоне объектов культурного наследия, в природоохранной и водоохраной зонах. Есть прецеденты, когда местными властями принималось решение о сносе жилых построек в границах таких зон.
Обременения
Обременение (арест, договор аренды, сервитут и т.п.) может сделать невозможным использование земли, либо сильно его ограничить. Например, при покупке участка, обременённого правами третьих лиц (договор аренды), есть риск перехода к покупателю всех прав и обязанностей предыдущего собственника-арендодателя.
Чтобы оградить себя от покупки участка с обременением, необходимо отдельно указать в договоре купли-продажи пункт, где продавец гарантирует отсутствие таких обременений. В таком случае, если обременение всё же обнаружится, у покупателя появляется возможность впоследствии истребовать с продавца компенсацию убытков или добиться расторжения договора.
Наличие подземных коммуникаций
Проложенные под землёй водопровод или газовая труба могут стать причиной для запрета на строительство дома или разведение сада на участке. Чтобы избежать таких неприятностей, перед покупкой необходимо провести геологоразведку земельного участка или обратиться в градостроительный департамент на предмет наличия коммуникаций.
Альтернативный вариант - поговорить с соседями, которые живут в данной местности достаточно давно, чтобы знать о наличии под землёй каких-либо коммуникаций.
Личность продавца
Пристально изучая объект недвижимости, многие забывают проверить на юридическую чистоту самого продавца.
Начать стоит с проверки паспорта продавца на действительность (с помощью сайта сервисы.гувм.мвд рф).
Далее, нужно знать, не приобретал ли продавец данный участок будучи в браке. Ведь указание в Выписке ЕГРН только одного лица в качестве правообладателя не гарантирует отсутствие прав на участок со стороны супруга, в т.ч. бывшего.
Если продавец на момент сделки находится в браке, то у него необходимо потребовать заверенное нотариусом согласие супруга на продажу участка (при условии, что это совместно нажитое имущество), либо брачный договор.
Другой важный нюанс - возможное банкротство или предбанкротное состояние. Это можно проверить в нескольких источниках:
- федеральный ресурс банкротств (fedresurs ru);
- база данных арбитражных судов (kad.arbitr ru);
- база данных судебных приставов (fssp.gov ru).
Также не лишней будет проверка баз данных районного/городского суда по месту регистрации собственника и месту нахождения объекта недвижимости (у каждого суда свой сайт).
Основные риски при покупке земельного участка
Наконец, обязательно нужно убедиться, что продавец является дееспособным лицом, в чём поможет удостовериться справка о том, что собственник не состоит на учёте в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Вполне вероятные возражения с его стороны парируйте необходимостью гарантировать полную юридическую защиту своих интересов.
Если продавец - юридическое лицо, то с его стороны понадобятся учредительные документы, нотариальная доверенность на представителя компании и протокол об одобрении сделки.
Помните, что сделка с «проблемным» продавцом может привести к самым неприятным последствиям - от невозможности использования участка по своему усмотрению до утраты права собственности на него в сочетании с долгими судебными тяжбами.
Даже если все документы по участку в порядке, перед заключением сделки крайне важно увидеть его вживую. Личный осмотр даст большой объём информации, которая не менее важна, чем точные границы или порядочность продавца.
Непосредственно на месте можно оценить рельеф местности (не находится ли участок в низине и нет ли угрозы затопления в случае паводка или обильных дождей). Заодно удастся проверить отсутствие неприятных деталей, незафиксированных в документах (самовольная постройка, котлован, строительный мусор и прочее).
Важно убедиться в наличии заявленных продавцом коммуникаций (близость к электросетям, центральному водопроводу или газовой трубе) и инфраструктуры (состояние подъездных путей, расстояние до магазина, детского сада или школы).
Также при посещении участка можно составить первое впечатление о будущих соседях или даже познакомиться с ними, расспросив об участке и о продавце.
Категорически не рекомендую связываться с покупкой участка без привлечения профильного юриста. Особенно у нас на юге, где случаи мошенничества с недвижимостью многочисленны и, к сожалению, пока неискоренимы.